Terrain à vendre

Comment rechercher un terrain constructible ?

Il existe de nombreuses façons de trouver son terrain car vous pouvez vous adresser à différents interlocuteurs. Chacun a ses avantages. Les agents immobiliers sont parmi les plus consultés puisqu’il s’agit de professionnels du milieu. Ils seront parfaitement disposés à vous présenter des terrains en ventes et vous guider au mieux selon vos besoins. Il est possible de consulter l’agence immobilière sur place ou depuis son site internet afin d’éviter d’éventuels déplacements superflus.

En retour, il faut vous acquitter de frais d’agences (5 à 8% du prix du terrain) et ne plus s’adresser à un particulier une fois la démarche achevée. Un notaire peut également vous renseigner grâce sa connaissance du marché mais il vous engage lui aussi à des frais supplémentaires.

Vous pouvez alors vous adresser aux constructeurs de maisons ou promoteurs qui disposent déjà d’un fichier avec des terrains à vendre pour leurs clients. Cependant, il s’agit généralement des terrains en lotissement et s’adresser à eux vous engage à faire construire la maison par ce même constructeur s’il finit par vous vendre le terrain.

Les lotisseurs, spécialisés pour l’aménagement de grands terrais inoccupés, peuvent également vous aider mais en contrepartie, il faudra résider en copropriété.

Les communes sont aussi des interlocuteurs crédibles car certaines possèdent des terrains éligibles à la construction.

Sinon rien ne vous empêche de passer par de petites annonces grâce aux journaux, Internet ou aux panneaux d’affichages d’entreprises et d’administrations. Par ce biais vous pouvez acheter le terrain en passant de particulier à particulier, donc sans frais d’agence mais sans l’expertise d’un professionnel. Il faudra donc être d’autant plus prudent quant à la qualité du terrain et sa viabilité sur le long terme.

Dans le cas où vous trouvez par hasard un terrain disponible, renseignez-vous pour connaître le propriétaire. Enfin, choix plus confidentiel : le géomètre, qui connaît son métier quant à la délimitation foncière et aux autres formalités liées à la démarche.

Comment choisir son terrain ?

Il convient de garder à l’esprit plusieurs critères importants.

Premièrement, le prix du terrain. Celui-ci doit correspondre à vos moyens et vos besoins, sur le moment et à long terme avec les dépenses annexes, les éventuelles réparations ou agrandissements. Cependant, celui-ci varie selon plusieurs paramètres, incluant son emplacement. Par exemple, un terrain en ville coûte plus cher qu’un terrain de campagne en premier lieu (mais devient bien moins cher au fil des ans).

Aussi, il gagnera ou perdra en valeur selon l’environnement qui l’entoure : la présence d’usines ou entrepôts le dévalorisera à cause des nuisances sonores et olfactives. Enfin, ne négociez pas son prix à tort et à travers : vous n’avez pas d’intérêt à payer plus cher uniquement grâce à sa proximité avec votre lieu de travail puisque vous pourriez très bien être amené à déménager, rendant l’investissement superflu. Néanmoins il sera évidemment conseillé d’acquérir un terrain bien situé par rapport à votre travail, aux écoles et aux divers transports en commun susceptibles de vous économiser du temps et de l’argent.

Ce qui amène à la configuration même du terrain et sa nature, car la maison doit s’adapter et lui et non l’inverse, selon si le terrain est polygonal ou carré. Dans le même ordre d’idées, un terrain en pente ne peut convenir à toutes les constructions et fera gonfler la note à cause des travaux supplémentaires. Idem pour un sol argileux qui est instable et qui nécessitera également des dépenses coûteuses, là où un terrain rocheux ou sablonneux sera plus favorable.

Dans tous les cas, il ne sera pas inutile de consulter un expert pour étudier le sol (par exemple contrôler la présence d’eau dans les souterrains pour éviter une éventuelle inondation) car le propriétaire du terrain peut omettre certains détails. Il s’agit de sécuriser au mieux la construction et les personnes impliquées. C’est pourquoi certains architectes ou assureurs exigeront cette étude pour se dédouaner de toute responsabilité. Cela étant, il vous sera possible d’obtenir quelques éléments par vous-même en observant les alentours : une végétation humide, des bosses ou trous, des fissures dans les maisons voisines, etc. N’hésitez pas à interroger les voisins ou la mairie.

Chose importante, le terrain à bâtir doit être viable. Si en lotissement, ce paramètre est assuré par le lotisseur, en secteur diffus il faut vérifier le raccordement aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone en s’adressant aux sociétés habilitées. N’oubliez pas que le traitement des eaux issues de votre habitation est obligatoire (généralement avec la fosse toutes eaux) et qu’il faut séparer eaux pluviales et eaux usées.

La superficie et l’orientation du terrain ne doivent pas non plus être négligées. La superficie doit avoir été fixée par un expert, ce qui est systématiquement le cas en lotissement mais pas toujours en secteur diffus. Dans ce cas, adressez-vous à un géomètre car le cadastre a davantage une valeur fiscale et informative que concrète. La superficie peut être fixée selon l’écartement avec les voies publiques et les maisons avoisinantes.

L’orientation se décide elle par rapport à l’ensoleillement désiré : au sud, vous serez face au soleil, vous bénéficierez de la lumière et vous pourrez faire des économies d’énergie mais c’est au risque d’un surplus de chaleur en été. Une orientation sud-ouest sera donc plus homogène. Pensez aussi à orienter la maison par rapport au vent.

Enfin, selon les terrains, vous devrez respecter certaines servitudes (hauteur de construction, droit de passage, distance avec le voisinage...) indiquées par le certificat d’urbanisme de votre commune, sans oublier les taxes d’habitation et foncières à régler tous les ans.

Les différents terrains

 Le terrain en lotissement, qui est un terrain provenant d’un secteur divisé en plusieurs parties. Ce secteur est contrôlé par le lotisseur qui l’a borné et viabilisé, lequel vous garantit également le permis de construire selon les règles du lotissement. Ici, la surface du terrain est précisée ce qui réduit le risque de mauvaises surprises mais en retour, le prix du terrain est plus élevé et vous devrez suivre les consignes du lotisseur quant aux règles d’implantation, au style de construction, aux clôtures et haies, etc...

 Le terrain en diffus est donc lui situé en dehors d’un lotissement. A l’inverse, si vous pouvez choisir n’importe quel constructeur, type de maison ou style de construction (toujours selon votre budget et les règles d’urbanisme), c’est à vous d’assurer toutes les vérifications allouées au lotisseur pour un terrain en lotissement, et probablement de les financer.

Vous devez contrôler la constructibilité et la viabilité du terrain, la qualité du sous-sol, les servitudes ou encore le coefficient d’occupation des sols autorisé. Pensez qu’un terrain viable n’est pas nécessairement constructible et qu’il faut également le borner (obligatoirement par un géomètre).

 Le terrain à bâtir peut aussi bien figurer dans un lotissement qu’en dehors. La différence étant qu’il est déjà aménagé, borné et déclaré comme constructible, bref, prêt à construire. Il suffit juste de vérifier les raccordements.

Prix des terrains à vendre

Prix au m2 des terrains à vendre

Régions	Nombre de terrains	Prix moyen du terrain	Prix moyen du terrain au m²
Alsace	1 060	91 599 €	118 €
Aquitaine	4 972	77 715 €	63 €
Auvergne	1 629	50 643 €	42 €
Basse-Normandie	1 841	51 895 €	47 €
Bourgogne	1 289	52 669 €	42 €
Bretagne	5 492	56 362 €	78 €
Centre-Val de Loire	2 772	59 182 €	60 €
Champagne-Ardenne	874	54 610 €	53 €
Corse	336	93 513 €	70 €
Franche-Comté	1 140	58 340 €	52 €
Haute-Normandie	2 261	62 191 €	54 €
Île-de-France	2 505	145 836 €	218 €
Languedoc-Roussillon	3 574	89 254 €	127 €
Limousin	791	34 814 €	20 €
Lorraine	1 539	65 524 €	70 €
Midi-Pyrénées	3 750	70 024 €	54 €
Nord-Pas-de-Calais	2 399	69 235 €	84 €
Pays de la Loire	5 593	60 946 €	81 €
Picardie	1 589	59 440 €	65 €
Poitou-Charentes	2 545	50 859 €	54 €
Provence-Alpes-Côte-d'Azur	2 821	148 677 €	136 €
Rhône-Alpes	5 905	102 307 €	108 €
DOM	1 117	94 214 €	113 €
France entière	57 792	76 551 €	79 €

Les étapes pour acheter un terrain

Il existe plusieurs degrés d’accords, lesquels ne vous engagent et n’engagent pas l’acheteur de la même façon.

Ainsi, dans le cas de la promesse d’achat ou l’offre de prix, c’est une offre d’achat orale, non obligatoire et qui n’engage personne. Dans le cas d’une offre d’achat écrite, votre personne est concernée. Il vous faut donc bien réfléchir avant de s’engager car le vendeur pourrait très bien accepter après coup et vous demander des dommages et intérêts en cas de désistement.

Par contre, s’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, c’est le vendeur qui s’engage envers vous dans le sens qu’il ne peut plus faire machine arrière et vendre à quelqu’un d’autre. Dans ce cas, vous avez un délai d’option, où vous devez marquer votre accord par versement d’un acompte.

Pour que les deux parties soient toutes les deux concernées, il doit s’agit d’une promesse ou d’un compromis de vente, ou d’une promesse synallagmatique de vente. Ici, même en cas de décès d’une des deux parties, il n’y a pas de rétractation possible. L’acte de vente est signé chez un notaire (choisi par une des deux parties ou les deux), lequel a pour rôle d’authentifier cette transaction et de faire respecter les éléments fixés par cette promesse pour ensuite procéder aux formalités d’après signature. Il faut notifier les états civils des deux parties, l’origine de propriété, la description du bien vendu et son prix avec modalités de paiements et clauses précisées.

Une fois signé, le paiement et le transfert de propriété seront effectifs. Le paiement inclut le montant de la vente (vous et l’établissement finançant l’achat), les taxes liées au changement de propriétaire (droits de mutation), les émoluments (frais de notaire) et une provision pour frais de mutation.

Les pièges à éviter

Il convient d’éviter toute dépense supplémentaire non prévue que vous auriez pu anticiper avant de conclure votre démarche d’achat. Il faut s’assurer que le terrain à bâtir ne vous pousse pas à réaliser des travaux supplémentaires susceptibles d’excéder le montant de votre budget.

Il vous appartient de faire construire une maison qui soit adaptée au terrain et non le contraire. Aussi, procédez à vos vérifications en dépit de certaines études, telle que celle du SNAL qui ne concerne que les ouvrages de Voirie et Réseaux Divers. Optez donc plutôt pour une étude géotechnique du sous-sol afin de vous assurer de la sécurité des futures fondations et, dans le cas contraire, de vous rétracter avant toute signature (mais l’étude reste à vos frais).